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经营性物业抵押贷款

业务简介

1、经营性物业抵押贷款

经营性物业抵押贷款,是指我行向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人发放的,以其所拥有的经营性物业作为贷款抵押物,并以该经营性物业的经营收入进行还本付息的贷款。

2、经营性物业

经营性物业是指已竣工验收并投入商业运营,经营管理规范、现金流量充裕、综合收益较好的商业营业用房和办公用房,包括商场、商品交易市场、写字楼、星级宾馆酒店、综合商业设施等物业形式。

目标客户

经营性物业抵押贷款的目标客户,必须是经有权部门批准成立并依法持有企业法人营业执照、实行独立核算、具有法人资格的法人,其拥有的经营性物业已经投入商业运营,并对其拥有的经营性物业有独立处置权。

融资用途

1、可用于经营性物业在经营期的资金需求,包括物业日常经营、维护、管理等方面的资金需求。

2、可置换借款人建造或购买经营性物业的合规比例的负债资金。

3、贷款不得用于国家明令禁止的投资领域和用途。

业务期限

经营性物业抵押贷款期限不得超过10年。同时,经营性物业抵押贷款的期限不得超过借款人法定经营期限和房地产权证的剩余使用年限。

贷款条件

一、借款人须具备的基本条件

经营性物业抵押贷款的借款人,除应符合我行客户授信的基本规定外,还应满足包括但不限于在我行开立基本账户;拥有经营性物业全部产权,持有合法、有效的房产所有权证;借款人董事会或相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物及同意与我行签订《资金监管协议》,承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在我行办理,接受我行对物业经营收入、支出款项的封闭式监管等条件。

二、经营性物业须具备的基本条件

1、经营性物业应符合各地城市商业网点规划要求,经竣工综合验收合格并办妥房产证,已投入商业运营。新建经营性物业虽未正式投入运营,但已经签订了有效租赁合同,租赁合同也已明确了租金金额和支付方式,发展前景良好的,可视同已投入商业运营。

2、地理位置优越,物业原则上应位于城市繁华地段。交通便捷,人流、物流、车流充裕,商业、商务氛围浓厚。

3、物业类型主要分为商业类、酒店类、写字楼类。需要达到以下经营条件:

1)商业类:包括商场、超市、商品交易市场等。其中商场、超市经营面积原则应大于1万平方米,且主力店应为知名品牌。

2)酒店类:主要指4星级(含)以上酒店及快捷酒店。其中4星级(含)以上酒店应年均入住率高于60%,如年均入住率高于70%的,可以适当放宽星级准入标准;快捷酒店应为知名品牌,且年均入住率高于70%

3)写字楼类:写字楼原则应为甲级(含)写字楼以上,且年均出租率高于80%,如经营性物业坐落地理位置比较优越,经营时间较长且历年租金收入稳定,可以适当放宽等级准入标准。

4、经营性物业市场定位准确,经营情况稳定;经营性物业市场价值和租金价格稳定或有上涨趋势,出租市场前景较好。

5、在贷款期内经营性物业所产生稳定的、经营性净现金流能够按期归还贷款本息(净现金流指已扣除经营性物业必须支付的日常支出后的现金流),原则上贷款本息和与贷款期间预期可产生的净现金流现值之比不超过80%6、经营性物业具有较强的变现能力,可以整体抵押给我行,有利于整体处置我行不接受分层、分散等任何形式的分割抵押。

业务流程

一、业务受理

客户向我行申请经营性物业抵押贷款,除按我行客户授信有关规定提供材料外,还应提供包括但不限于董事会或相应决策机构同意借款、同意以经营性物业抵押的决议;经营性物业竣工验收合格的证明材料、产权证书;借款人对外出租的有关协议、合同及租金收入的有关证明;物业承租人知晓物业抵押给银行的声明及借款人开发成本或买入价格的有关证明等。

二、贷款调查

贷款调查应重点关注以下内容:

1、经营性物业的权属。是否竣工验收合格、是否取得产权证,物业设定抵押情况。

2、经营性物业的出租率、租赁合同的租期、租金水平和租金支付方式。调查租金收入与贷款额度和贷款期限是否匹配;调查租金支付方式,防止物业在抵押给我行时,承租人已经一次性向借款人支付长期租金,或者是将租金与出租人对于承租人的其他债务进行抵销,导致我行无法从租金中获得还款来源以及无法处置抵押物。

3、租约情况。调查租约的真实性以及租赁合同中是否存在损害我行利益的条款。要特别注意承租人依法享有的承租权、优先购买权及其他权利对我行抵押权的限制和影响,对抵押权实现的难易程度作必要的预估。

4、承租人资信、经营状况、支付租金能力等资质情况。对于承租人经营状况或资信不佳、按期足额支付租金有困难或多次拖欠租金的,不应介入。

5、借款人整体经营情况及综合还款能力。包括借款人的组织形式、股权结构、经营业绩、信用状况、财务状况、现金流量状况等。

6、抵押物情况。包括抵押物的出租经营情况、实际建造成本、市场价值情况、变现能力等。

7、偿债能力情况:包括财务效益预测、现金流量预测及偿债能力预测等,并对经营性物业每年经营收入进行评价,经营收入应扣除大修和日常维护成本。

三、贷款审批

经营性物业抵押贷款审批权按我行项目贷款的有关规定管理。

四、办理保险

贷款发放前,必须对经营性物业办理保险,保险费用由借款人承担,明确我行为第一受益人,保险期限不得短于我行贷款期限。

五、发放和支付

经营性物业抵押贷款的发放和支付按照《天津银行出账管理办法》、《天津银行固定资产贷款管理办法(修订版)》及《天津银行流动资金贷款管理办法》等相关规定执行。

六、重新评估

经营性物业贷款借款合同中要补充明确,我行有权在贷款期内要求指定的房地产估价机构对抵押物重新进行价值评估,若抵押物价值发生贬值,则我行有权要求借款人补充我行认可的抵押物或收回相应贷款,我行有权视市场形势、抵押物价值变动、出租回报率、市场利率变化等情况,对贷款期限、额度、利率等进行调整。

担保方式

1、抵押担保

经营性物业抵押贷款以竣工验收合格、取得房产证、并投入正常运营的经营性物业作抵押担保,必须在有权部门办理抵押登记并确保我行为抵押物第一抵押权人,必要时还应提供我行认可的其他财产抵、质押、第三方保证,并可视情况要求借款人法人代表或其实际控制人提供连带责任保证担保。

2、抵押率

经营性物业抵押贷款的抵押率应按我行抵押率规定执行。

3、阶段性担保

经营性物业抵押贷款用于置换他行贷款的,要确保我行贷款专项用于归还他行贷款,确保他行抵押权释放后设定为我行贷款抵押权。若他行抵押权释放并为我行设定抵押前我行贷款处于悬空状态,应要求借款人提供有效的阶段性担保。

4、资金监管

借款人应在我行开立专户,专项用于租金的结算,并与我行签订《资金监管协议》,明确物业经营收入直接进入专户,留足每期还本付息金额外资金借款人方可支用,我行有权直接从该账户中扣划应付贷款本息。

5、三方协议

为防止业主通过修改租赁合同、另行签订长期、低租金合同或以其他方式恶意对抗我行抵押权,经办机构应与出租人和承租人签订《三方协议》,书面告知承租人其承租物业已抵押给我行,未经我行同意不允许变更租赁合同条款等,签订的相关协议应办理公证手续。

贷款偿还

1、还款来源

经营性物业抵押贷款应以该物业的经营净现金流归还。若出现经营性物业的经营净现金流不足以偿还贷款本息时,可以以借款人的合法综合收入还款。

2、还款方式

在贷款发放前,要根据项目出租前景和租金收取方式制定切实可行的分期还款计划,一般应采取按季()结息、按季()归还贷款本息的还款方式,即将每期营业收入的一定比例归还贷款本息。同时,考虑到物业的租金回收具有一定的期性,可给予最长不超过一年的宽限期。

3、补充明确

要在借款合同中明确,若房地产市场出现重大变化或发生其他影响贷款安全的情形时,贷款行应与借款人协商变更借款合同关于贷款额度、期限、利率、每期还款金额等内容。协商不成的,应当按照合同约定采取停止发放贷款、要求借款人提前偿还已发放贷款、处置抵押物等措施。同时还要在借款合同中明确,借款人连续3次或累计6次未按约定归还本息的,我行可依法处置抵押物。

风险管理

1、贷后管理

经办机构应指定大额专管员按照我行贷后管理的相关规定做好贷后管理。

2、租赁合同审查

对于已抵押给我行的经营性物业用于租赁的,应审查租赁合同条款约定,是否存在对我行实现抵押权的不利情形。

3、现金流量监测

及时掌握出租状况,准确估算项目经营性现金流量,动态调整还款计划,现金流量充足时可提前偿还贷款。借款人将抵押的物业出售时,须经我行同意并相应归还我行贷款。

4、抵押物价值动态监测

经办机构在贷款期内要对抵押物价值进行动态监测,可采用定期再评估等方法,若出现抵押物贬值、租金收入下降等危及我行贷款安全的情况,应及时采取要求借款人补充抵押物或变更贷款额度、期限、利率等措施。

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